Investor Tools - Imobiliare vs Piața de Capital
septembrie 11, 2020
Am revenit cu o aplicație nouă (sau două) care îți poate fi utilă în soluționarea a două dileme din domeniul investițiilor: Statul în chirie și investit vs Cumpărare casă proprie și Investiții în imobiliare vs Investiții în piața de capital. Practic este un calculator în care pui față în față cele 2 situații și poți vizualiza rezultatul pe un grafic ce îți prezintă evoluția de-a lungul anilor. Este destul de configurabil, dându-ți posibilitatea de a schimba multe date de intrare pentru a-l adapta situației tale.
Nu-ți voi prezenta o analiză, pentru că sunt prea multe cazuri de luat în considerare. În schimb, te invit să încerci să faci singur analiza. Aplicația poate fi accesată folosind următorul link: https://investor-tools.iliviu.me/ro/
O mică notă: valorile de intrare pe care le-am luat sunt niște medii, nu le lua ca atare. Datele pot varia mult în cazul tău particular. Totuși, voi detalia de ce am ales unele valori:
- Inflație medie anuală: 3% - am rotunjit inflația medie din ultimii 10 ani în România.
- Randament investiții: 12%/an adică randamentul mediu al S&P 500 de 10% + depreciere medie anuală de 2% a leului față de USD. Pt investitorii în BVB, randamentul anualizat în ultimii 8 ani de când se calculează indicele BET-TR e undeva la 15% (dacă am lua ultimii 10 ani, fără a include dividendele din perioada 2010-2012, randamentul ar fi undeva la 11.5%).
- Cost Management proprietate: 10%/an din chiria brută. Acest cost poate fi evitat (cel puțin inițial) dar eu consider că ar trebui inclus oricum deoarece fără un manager de proprietate, imobiliarele nu sunt o investiție pasivă (așadar comparăm mere cu pere). Chiar dacă îți administrezi singur imobilele, ar trebui să iei în calcul valoarea timpului pe care îl pierzi, timp pe care altfel l-ai fi putut folosi pentru a produce alți bani. Nu cred că poți să spui ca timpul tău nu valorează nimic.
- Aprecierea proprietății/chiriei: 1.5% peste inflație/an. Dacă am fi analizat o țară dezvoltată precum SUA, atunci ar fi fost mai indicat să calculăm o apreciere aproximativ identică cu inflația pe termen lung, dar trăind într-o țară emergentă, în mod normal avem un potențial de creștere semnificativ peste inflație, datorat în principal creșterii salariilor peste inflație (dar potențialul vine din păcate atașat și cu riscuri: instabilitate economică, depopulare, etc.). O precizare: creșterea/scăderea reală (ajustată la inflație) a prețurilor apartamentelor în perioada ianuarie 2010-prezent utilizând datele pe care le-am luat de pe indicele imobiliare.ro este aproximativ -0.64%/an la nivel național, undeva la -1.15%/an în București și 1.45%/an în Timișoara.
Atenție: Nu am nici o pregătire profesională în investiții. Articolul reprezintă doar opinia personală și nu trebuie luat ca un sfat de investiție. De asemenea, datele de mai sus nu trebuie luate ca atare de către cititor. Este necesară o documentare și o analiză personală înainte de luarea unei decizii de investiție.